Warum und wie den Verwalter wechseln? Regelmäßig erfolgt der Verwalterwechsel aus folgenden Gründen: Ordentlich gefasste Beschlüsse werden nicht oder zu spät umgesetzt. Die Hausverwaltung ist nicht oder nur schlecht erreichbar. Die Hausverwaltung reagiert nicht oder zu spät, so dass den Eigentümern ein Schaden entsteht oder sich dieser vergrößert. Das Personal der Hausverwaltung ist unfreundlich, unqualifiziert oder fühlt sich nicht zuständig. Telefonische oder E-Mail-Anfragen werden nur schleppend oder gar nicht bearbeitet. Die Abrechnungen werden nicht nach geltenden Vorgaben, falsch oder zu spät erstellt. Die Eigentümerversammlungen finden zu spät im Jahr statt. Wenn Sie bei mehr als einem der Punkte zustimmend nicken: Dann ist ein Verwalterwechsel vielleicht geboten. Wann und wie kann ich den Verwalter wechseln? 1. Kündigung / Abbestellung zum ordnungsgemäßen Ablauf der Bestellung des Verwalters Die Verwalterwahl kann gemäß § 26 (2) Wohnungseigentumsgesetz (WEG) maximal auf 5 Jahre erfolgen; bei neu begündeten Wohneigentum nur auf höchstens 3 Jahre. Höchstens 1 Jahr vor Ablauf der Verwalterwahl hat der Verwalter den Punkt "(Wieder-)Wahl der Verwaltung" auf die Tagesordnung zu setzen. Hier ist für die Eigentümer zu beachten: Wie ist der Beschlussantrag genau formuliert? Finden Sie den Punkt "Wiederwahl der Verwaltung" auf der Tagesordnung, besteht lediglich die Möglichkeit, den Verwalter in seinem Amt zu bestätigen, oder den Vertrag zu beenden, indem die Mehrheit der Eigentümer gegen die Wiederwahl stimmt. Zur Wahl eines neuen Verwalters ist eine separate Eigentümerversammlung oder ein entsprechender Umlaufbeschluss notwendig. Oder ein entsprechender TOP in der Eigentümerversammlung. Aus meiner langjährigen Erfahrung bei verschiedenen Hausverwaltungen kann ich bestätigen, dass sich die Beschlussformulierung "Wiederwahl der Verwaltung" bei Hausverwaltungsunternehmen einer großen Beliebtheit erfreut. Gemäß dem Motto "nach mir die Sintflut" haben bei dem Punkt "Wiederwahl der Verwaltung" schon nicht wieder gewählte Verwalter ihre Versammlung direkt geschlossen, und verdutzte Eigentümer mit dem Kommentar: "Den Rest regelt dann Ihre neue Verwaltung" im Versammlungssaal sitzen gelassen. Ist jedoch "Wahl der Verwaltung" oder gar "Neuwahl der Verwaltung" auf der Tagesordnung zu finden, kann unter diesem Punkt über eine neue Verwaltung beschlossen werden - wobei die letzte Formulierung (ohne explizit von den Eigentümern beantragt zu sein) auch bedeuten kann, dass Ihr Verwalter Sie vielleicht los werden möchte. Über die Bestellung und Abberufung bestimmen die Eigentümer gem. § 26 (1) WEG mit Stimmenmehrheit. Wichtig: Zum Ablauf der Verwalterbestellung ist seitens der Eigentümergemeinschaft auch der Verwaltervertrag mit dem Verwalter zu kündigen. Aber: Ich habe noch keinen Verwalter kennen gelernt, der auf die Einhaltung des Verwaltervertrages nach Ablauf der Bestellung bestanden hat... 2. Abbestellung des Verwalters / Kündigung des Verwaltervertrags Der Verwalter kann nach neuem WEG, in der Fassung vom 01.12.2020, § 26 (3) jederzeit abbestellt und der bestehende Vertrag gekündigt werden: § 26(3) WEG: Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung. Gründe sind zum Beispiel: der Griff in die Kasse der Eigentümer, Veruntreuung von Geldern, unsachgemäßer Umgang mit Treuhandkonten Bestechlichkeit, Parteilichkeit regelmäßig falsche oder fehlende Abrechnungen absichtlich falsche Protokollführung, Fälschung von Protokollen Verweigerung der Einsicht in Verwaltungsunterlagen Untätigkeit, aus der ein Schaden für Eigentümer oder Gemeinschaft resultiert Zerstörung des Vertrauensverhältnisses zwischen Verwalter und Eigentümern Da der Verwalter nach § 24 (2) WEG verpflichtet ist, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer dies verlangt, kann in dieser außerordentlichen Eigentümerversammlung beispielweise über einen Verwalterwechsel beschlossen werden. 3. Die Verwalterwahl ist bereits abgelaufen, nie ordnungsgemäß erfolgt oder der Verwalter weigert sich, eine Versammlung einzuberufen Ist die Amtszeit bereits abgelaufen, spricht man von einem "Scheinverwalter" oder "Pseudoverwalter" - einem Verwalter ohne Vollmacht. Ein ähnlicher Fall liegt vor, wenn die Eigentümergemeinschaft niemals mittels eines Beschlusses einen Verwalter bestimmt hat, und beispielsweise einer der Eigentümer ohne Beschluss als Verwalter handelt und nach außen so auftritt. Ruft ein Verwalter, dessen Wahl abgelaufen ist, eine Versammlung ein, sind die gefassten Beschlüsse zwar anfechtbar, jedoch nicht nichtig. Erfolgt keine Anfechung, werden auch solche Beschlüsse bestandskräftig (BayObLG NJW-RR 1987, 204; OLG Hamm NJW-RR 1992, 722). ...und ein ordnungsgemäß nach § 29 (1) WEG gewählter Beirat ist vorhanden (PS: Ab dem 01.12.2020 ist keine Mindestanzahl an Beiratsmitgliedern mehr vorgeschrieben - bis dahin waren es mindestens 3 Personen!) In diesem Fall kann die Einladung und Einberufung einer Eigentümerversammlung durch den Beiratsvorsitzenden erfolgen. Das WEG regelt in § 24 (3): "Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden." ...und es ist kein Beirat und kein entsprechender Beschluss vorhanden In diesem Fall ist es möglich, durch einen Antrag eines Eigentümers beim Amtsgericht, in dessen Zuständigkeitsbereich die Anschrift der Eigentumsanlage fällt, einen Verwalter zu bestimmen. Sie haben noch weitere Fragen? Nehmen Sie Kontakt mit mir auf!